top of page
  • Photo du rédacteurMaxime SPIDO

État du marché immobilier et prospective - 2024

Dernière mise à jour : 7 mai

État du marché immobilier - Ce que l'on retient de l’excellente intervention de Olivier Lendrevie au colloque de la Fédération des Marchands De Biens concernant la conjoncture en immobilier.


𝐍𝐨𝐫𝐦𝐚𝐥𝐢𝐬𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝𝐞𝐬 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐬𝐚𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧𝐬 𝐞𝐧 𝟐𝟎𝟐𝟑


Il y eu 875 000 transactions en 2023. Jusque là rien de nouveau.


Ce qui est intéressant c'est de ramener ce nombre de transactions par centaine d’habitants pour gommer l’effet de la croissance démographique.


On est alors à peine en dessous du niveau moyen depuis les années 2000.


875k c'est un choc certes, mais uniquement en comparaison des 6 années d’euphorie qu’a connu le marché immobilier depuis 2018.

C’est le choc le plus fort qu’on ait jamais connu.


- 22% en volume de ventes en 2023.

Pas très loin du cumul de 2008 (-19%) et 2009 (-12%).


𝐂𝐫𝐞𝐝𝐢𝐭 𝐜𝐫𝐮𝐧𝐜𝐡

(effondrement des volumes de crédit)


Sur les 20 dernières années, on a touché, au plus haut, des volumes mensuels de nouveaux crédits à l’habitat supérieurs à 20 milliards.


On est désormais à 7,5 milliards (=division par trois des volumes de crédit octroyé (de 21 milliards à 7 milliards)).


Il faut remonter en 2013 pour retrouver des octrois de nouveaux crédits aussi faibles.


Mais les prix de l’immobilier était à l’époque de 25 à 30% inférieurs à ce qu’ils sont aujourd’hui.


En corrigeant de la variation des prix, ce chiffre de 7,5 milliards correspond peu ou prou aux 5 milliards de 2009.


𝐄́𝐯𝐨𝐥𝐮𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝𝐞𝐬 𝐩𝐫𝐢𝐱


𝐶𝑓 𝑔𝑟𝑎𝑝ℎ𝑖𝑞𝑢𝑒 “𝐸́𝑣𝑜𝑙𝑢𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑑𝑒𝑠 𝑝𝑟𝑖𝑥 𝑑𝑒 𝑙’𝑖𝑚𝑚𝑜𝑏𝑖𝑙𝑖𝑒𝑟 𝑑𝑒𝑝𝑢𝑖𝑠 𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑝𝑜𝑖𝑛𝑡 ℎ𝑎𝑢𝑡”


Évolution de l'état du marché immobilier 2024 depuis son point le plus haut

2 mots déjà sur la méthodo des chiffres de l’Insee :


☑️ L’Insee dans ses publications de chiffres, retraite les prix en fonction des variations de qualité des biens (car d’une année sur l’autre, ce ne sont pas les mêmes types de biens, en superficie, en qualité de logement, … qui sont transigés).


☑️ Le point faible de ces chiffres : l’effet rétroviseur. L’Insee se base sur les transactions des notaires. Dans l’exemple les chiffres présentés en mars 2024, sont les chiffres du 4ème trimestre 2023, qui en réalité sont des compromis signés au mieux au trimestre précédent. Ce qui nous ramène 9 mois en arrière.


La réalité du marché évoluant vite actuellement, ces chiffres sont à analyser avec précaution.


Paris, comme souvent, a amorcé sa décrue en amont du reste du territoire. Baisse amorcée en 2020 (effet covid probablement). Amplifiée par la hausse des taux.

Aujourd’hui à Paris, cette baisse est de l’ordre de -10% (en base 100 sur son point haut).

Si on élargit le champs, la province elle, décroche mi 2023 : la baisse s’est surtout engagée avec la hausse des taux.

Il y a eu une forme de phénomène de contagion progressive.


Nous vous invitons à suivre la newsletter MoneySmart pour rester au fait de l’actualité et apprécier ses analyses toujours très documentées, transparentes, et qualitatives.


𝐎𝐧 𝐯𝐚 𝐭 𝐨𝐧 ?


𝐶𝑓 𝑔𝑟𝑎𝑝ℎ𝑖𝑞𝑢𝑒 ”𝐶𝑦𝑐𝑙𝑒𝑠 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 / 𝑝𝑟𝑖𝑥 𝑙𝑜𝑟𝑠 𝑑𝑒𝑠 𝑐𝑟𝑖𝑠𝑒𝑠”


Cycle de ventes et prix en immobilier en France

En prenant en exemple les crises précédentes, cela suit toujours la même chronologie.


Le ralentissement se joue d’abord sur les volumes, et ce n’est que l’année suivante que les prix commencent à baisser.


Ensuite, les prix cessent de baisser, et les volumes repartent.


Cette tendance traduit la structure du marché du crédit français.


En France, on prête à taux fixe, long. Cette structure est donc très protectrice. Et très différente des nos voisins. Qui prêtent eux à taux révisable.


En Angleterre par exemple, la hausse des taux impactent tout le stock d’emprunteurs existants (et pas seulement les nouveaux emprunteurs). Les gens se retrouvent pris à la gorge, ne peuvent plus rembourser, la banque saisit et liquide, ce qui entrainre une correction rapide des prix, et un redémarrage plus rapide des volumes.


En France, les gens ayant emprunté à -2% ne bougent plus, sauf contraintes de vie (décès, divorce, …), conscients du coût du nouveau crédit s’ils venaient à vendre et ré emprunter.


Ainsi, l’inertie est plus longue. Ce qui entraine cette forte baisse en volume. Et un effet retard sur l’ajustement des prix.


𝐋𝐞𝐬 𝐝𝐢𝐫𝐞𝐜𝐭𝐢𝐯𝐞𝐬 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐁𝐂𝐄


La cible de 2% que se donne la BCE, est quasiment atteinte (2,4% en zone euro).


L’inflation sous jacente (retraitée de la partie énergie et alimentaire), est désormais à 2,6% donc proche de la cible européenne.


La BCE entamera certainement un cycle de baisse des taux prochainement sur l’impulsion de la FED, et malgré des réalités économiques très différentes aujourd’hui.


𝐏𝐫𝐨𝐬𝐩𝐞𝐜𝐭𝐢𝐯𝐞 : 𝐋𝐞 𝐯𝐫𝐚𝐢 𝐩𝐫𝐢𝐱 𝐩𝐨𝐮𝐫 𝐮𝐧 𝐚𝐜𝐡𝐞𝐭𝐞𝐮𝐫 𝐞𝐧 𝟐𝟎𝟐𝟒 ?


Ce n’est pas tant le prix affiché en vitrine.


Mais la mensualité qu’il aura à rembourser, rapporté en part (%) que ce coût représente sur son revenu.


𝐶𝑓 𝑔𝑟𝑎𝑝ℎ𝑖𝑞𝑢𝑒 ”𝑃𝑎𝑟𝑡 𝑑𝑢 𝑟𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢 𝑎𝑓𝑓𝑒𝑐𝑡𝑒́𝑒 𝑎𝑢 𝑟𝑒𝑚𝑏𝑜𝑢𝑟𝑠𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡 𝑑𝑢 𝑐𝑟𝑒́𝑑𝑖𝑡 ℎ𝑎𝑏𝑖𝑡𝑎𝑡”


Part du revenu affectée au remboursement du crédit à l'habitat


Comme tout a bougé en 20 ans : les prix de l’immobilier, les taux d’emprunt, les niveaux des salaires … Il faut re traiter les données afin de comprendre :


Combien représentait la mensualité moyenne de crédit, au taux de l’époque, pour acheter un bien au prix de l’époque, en % du salaire moyen de l’époque?


Premier constat : on a connu un plateau de 2015 à 2020, durant lequel c’est 25% de part du revenu qui était affecté au remboursement du crédit à l’habitat.


Deuxième constat, non des moindres : le point haut (33%) que l’on a touché fin 2023 est encore loin du point haut touché en 2008 (38%).


Troisième constat : en croisant les courbes, et en faisant un peu de prospective : on retrouverait à fin 2024 une part de 27% du revenu affecté au remboursement du crédit à l’habitat. Ce qui ne serait plus si éloigné du plateau bas de 2015 - 2022.


Encore une fois, Olivier Lendrevie amène des analyses pointues, un re traitement des données, pour les digérer, les analyser et les re transcrire de manière totalement digeste.


Je vous invite à suivre sa newsletter Money Smart pour rester au fait de l’actualité et apprécier ses analyses toujours très documentées, transparentes, et qualitatives.



Commenti


bottom of page